二房东租一层楼隔成49间对外出租 一审胜诉

最近，一起租客租下整层楼隔成49间房对外出租的案子，终于有了一审结果：租客赢了。

而现实生活中，更多的纠纷是：房屋出租后，房客是否能擅自转租？遭遇群租，可以提前终止租赁吗？把房子拿出去群租的老江湖甚至叫嚣，你去告好了，哪怕你告赢，法院判我恢复房屋原状，我偏不，它哪怕强制执行也执行不了。

在法律上，真拿这些人没办法吗？专业法律人士说，其实不是这样。

装修好的酒店式公寓。本报记者　方力 摄

租下一层商住楼改成49间酒店式公寓，法院为何不支持房东

租下一整层楼，年租金80万元一签十年，他花了200万元装修，把楼隔成49间房对外出租。没想到，签约的第二年，开发商却把这层楼卖了。这下矛盾爆发，租客告了新房东，新房东又告了租客。

杭州一起房屋租赁合同纠纷，经历了起诉到反起诉，开庭三次。现在一审判决终于下来：租客赢了，新房东的诉请被驳回。

租客是一个39岁的河南男子。他向开发商浙江某建筑公司，租下位于之江路一公寓楼的整一层1936平方米，总共14个办公用房，装修成了酒店式公寓。合同写好租10年，每年租金80多万元，结果交了一年房租，开发商就找各种理由不收房租了。他要求继续交房租，所以告到法院要求支持。

开发商说，这些房子第二年出售给了4位业主，要交房租也是交给他们。

后来4个业主反过来告租客，理由是租客擅自改变房屋结构，14个房间被分割成49个小房间对外非法群租，要求法院判令解除之前的租赁合同，男子腾空房屋，将房子恢复原状。

“我光装修这些房子花了200万。”调解失败。围绕房子变成这样是否属于非法群租，租赁合同还要不要继续，三方展开激烈庭辩。

这个案子的争议焦点在于，租客男子是否存在擅自转租或其他法定或约定的解除情形。法院经审理认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院应予支持。一审判决，房屋租赁合同有效，租客男子继续向新产权人缴纳租金。

这个酒店式公寓到底是什么样？昨天中午，钱报记者实地寻访。之江路某商品房公寓的裙楼内：粉色墙面白色木门，层高有些低矮，小房间分布得很紧凑。紧邻电梯口的房间开着。走入一个待租的空房间，套内三四十平方米，厨卫一体，配有简单的床、写字桌、衣柜，月租金2000元左右。

出租的房子被变成群租房，律师教你法律对策

现实生活中，更多的是遭遇二房东擅自群租。浙江丰国律师事务所主任陈松涛说，对这些非法或者不合理的行为，其实法律统统有对策。来看一个案例——

老黄夫妇接到物业公司来电，你们的房子怎么回事，邻居都来反映，被群租弄得烦死了。

老黄夫妇在杭州绿洲花园有一套140平方米三室两厅两卫的房子。3年前，老黄夫妇将房子出租，没想到承租方是个二房东，他将两厅分别隔成两个房间，房子变身五房分别租给5个年轻人。

老黄夫妇出租的价格是每月5000元，二房东这么一隔，每间2000元，整套的月租金扶摇直上以万元计。

得知房子被群租后，老黄夫妇去交涉。二房东说，我们的租赁合同里又没有规定不能转租。你现在要提前终止合同，算你违约哦。现在你对我的改造不满意，哪怕去告，哪怕你告赢，法院判我恢复原状，我偏不，法院也拿我没办法。

老黄夫妇自觉吃了个哑巴亏。

●租赁合同没约定“不得转租”，也不能转租

律师支招：二房东显然是个老江湖，但其实在法律上都是站不住脚的。合同法在涉及到租赁合同这一类型时，原本就有明确规定，承租人未经出租人同意不得转租，合同另有约定的除外。

“也就是说，我们在租赁合同中不需要再做特别规定‘不得转租’，不得转租是租赁合同中‘天生’就规定的，除非出租人和承租人约定可以转租。”陈松涛说，在现实中，常见的倒是一些二房东在租房时主动要求在租赁合同中添上一句“允许转租”，因为依照合同法，擅自转租，房东是可以解除租赁合同的。

●对于这些改变房屋结构怎么办

律师支招：不管是不是群租，针对承租方擅自改变房屋结构这种情况，可以分两种情况来分析。一种是“大动”，已改变房屋基本构造，影响到房屋结构安全，物业公司或者城建监察大队都会来要求整改。

针对一些不合理的使用，就好比群租，这类违反常理的，“超过合理使用范围，也是一种违约行为”，可以要求停止。

●二房东最猖狂的是“偏不”恢复原状

律师支招：一般我会建议我的当事人，自己请装修公司恢复原状，然后装修费用开发票，作为“损失”，起诉到法院。只要重新装修是在合理范围内且法院经过评估也认为是符合市场行情的，法院判二房东赔偿这个装修费，要比判他“恢复原状”更容易执行。当然，装修之前可以请公证员用拍照等手段来做证据保全。

如果打官司要求二房东恢复原状，在官司审理期间，都要保持房屋原状，而不能继续出租。陈松涛建议的这个方法就好在房东可以自行决定进度，重新装修完毕继续出租，这边官司慢慢打。

群租房、单身公寓、酒店式公寓

看看杭州警方怎么管

钱报记者从杭州警方了解到，“群租”不是严格的表述。据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》(以下简称《规定》)，出租居室达10间及以上的，或出租床位达10个及以上的，视为供社会公众活动的场所。

这类房东，应建立管理制度，落实安全管理职责，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报所在地公安机关备案。单位承租居住房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，单位要履行安全管理责任。

违反此规定，由公安机关责令限期改正。逾期不改正的，处以200元以上2000元以下罚款。

所有的房东，应为每一承租客配备口罩、报警哨、手电筒、灭火器等设备。而此类集中出租的房子，还要求安装视频监控、智能门禁装置；每个居室以及公共区域要安装火灾探测报警器或者智能火灾预警装置。

在《规定》中，对于使用面积和租住人数限制，还有一些硬杠杠——

应以卧室或起居室(厅)为最小出租单位，以设计图为准，不得是分隔搭建后形成的房间；

餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间的，不得出租供人员居住；

每个居室人均使用面积不得少于4平方米，每个居室居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

举个例子：一套三室一厅的房子，最多就3个房间加一个客厅是可以出租的，且这套房子里面最多可以住8个人。擅自改造分隔出租、或者超过8个租客的，都将受到处罚。

对于单身公寓、酒店式公寓等又如何管理呢？下城公安分局基层基础管理大队大队长陈群伟介绍，目前朝晖的一家单身公寓作为试点，本月底将按照“旅馆式管理”运作：入住单身公寓、酒店式公寓的客户，同入住酒店一样，需要统一登记身份信息，并及时将信息上报给公安机关。（本报首席记者 肖菁 本报记者 方力 华炜）